背景介紹：

2013年3月，我接到新的設計工作任務，協(xié)助酒店設計院技術管理部劉頌梅進行三亞康萊德酒店整改方案的調整。我不禁疑惑，三亞康萊德酒店是我原單位香港鄭忠設計事務所設計的酒店項目，才開業(yè)沒幾年，酒店完成的效果很好，得到業(yè)界的一致好評，怎么就要整改了呢？我?guī)е鴿M腦的問號找到劉頌梅。她解釋說：“改造的起因是因為董事長在三亞視察的時候，不僅入住我們康萊德酒店，也入住其他酒店。發(fā)現(xiàn)我們酒店戶型布局設計不太合理，房型大都是單間，獨立別墅，環(huán)境很好，但是不能滿足家庭和團體入住的需求。也就是說，房型分布的設計，不符合旅游市場顧客的需求，所以董事長希望能盡快調整戶型結構，符合市場需求原則。

點評：商業(yè)酒店開發(fā)前期，對市場定位的考慮不足或者分析定位不準確，沒有前瞻性的考慮市場變化因素。造成酒店經(jīng)營產(chǎn)品的單一，不夠靈活，不能適應顧客的需求。

發(fā)生爭議：

在拿到整個設計指導方向后，我就開始了新的平面布置調整工作。大膽進行了房與房之間的合并、拼接，從空間效果、顧客居住最大舒適度和顧客起居方便的生活動線等方面入手進行調整。結果雖然我的方案得到認可，但設計調整成本偏高，被保留為第一方案，領導的意見是，還要做更簡化的。

在做最小的改造成本的設計調整方案的原則指導下，我完成了簡化方案，確實改造很小，就是在兩個獨立別墅之間做了院墻的聯(lián)通，改造成本和設計變動比我的第一方案小很多。隨后請成本控制部對這個方案進行了測算驗證，成本確實相對比較低。

點評：單一從商業(yè)成本去決定酒店產(chǎn)品的設計形態(tài)，是不合理的，是呆滯而缺少美感的，忽略了人作為酒店產(chǎn)品使用者的精神需求和美化需求；同時，單一從藝術設計去決定酒店產(chǎn)品的設計形態(tài)，也是不合理的，不符合商業(yè)投資利益的回報原則。

解決對策：

將兩個方案都上報董事長后，出乎意外的是，董事長的意見是將兩個方案綜合成一個方案來做。董事長說：“既然改了，就要改得舒適合理，不能一味只追求成本控制。”最終方案仍在繼續(xù)調整中……

點評：解決的最佳對策是，商業(yè)成本和藝術設計是博弈的關系，商業(yè)和藝術恰到好處的自然結合，才能最終建造成理性、合理、美化、高商業(yè)價值的酒店。

經(jīng)驗教訓：

以單體改造費用200萬元算，整個項目總共有十多套聯(lián)通項目?？偟母脑靸r格將高達2000萬以上，還不包括無形的經(jīng)營損失等。如果我們的酒店或者其他商業(yè)地產(chǎn)項目在設計方案的初期，能多些商業(yè)市場調研，能反復辯證拿出準確的市場定位，再依次做藝術化的方案設計和工程造價的測算，這樣結合商業(yè)和藝術多方面考慮的成熟的方案，才是一個成熟的、經(jīng)得起市場檢驗的商業(yè)地產(chǎn)項目。